לרשות המיסים הוגש לאחרונה דו"ח הועדה לבדיקת היבטי המס בקבוצת רכישה שמטרתו לבחון ולהציע תיקוני מיסוי הנוגעים לתחום קבוצות הרכישה. בחינת התייחסות העבר של רשות המיסים מראה כי הרשות בכל הנוגע למס הרכישה עושה דין לעצמה מזה זמן ומטילה מס רכישה בסך של 5% ממחיר הקרקע על רוכשי קרקע במסגרת קבוצת רכישה.
נטען כי הדבר אינו סביר מכיוון שבכך רשות המיסים למעשה מנסה לומר כי אירוע מכירת הקרקע על ידי המוכר משמעו גם רכישת דירת מגורים על ידי הקונה.
הדו"ח המליץ כי על רוכש קרקע במתכונת קבוצת רכישה יוטל מס רכישה בגין רכישת דירה ולא בגין רכישת קרקע וכי האמור יעבור תיקון חקיקה.
בעיני רבים מדובר בניסיון לקבל מיסוי שאינו מוצדק לנוכח החקיקה הקיימת כיום. נטען על ידי בעבר כי המשמעות של הפיכת רוכש קרקע, גם אם הדבר נעשה במתכונת קבוצת רכישה, לרוכש דירת מגורים הוא בעייתי. לרוכש דירה עומדות הגנות חקיקה בתחום הערבויות והבדק. השאלה הנשאלת היא מי אמור לספקם לרוכש הקרקע שלמעשה אמון על בניית הדירה בעצמו כיזם. מוכר הקרקע? מארגן הקבוצה? אולי רשות המיסים שלמעשה הכריזה עליו כעל רוכש דירה? התשובה כנראה היא אף אחד. לפי המצב הקיים רוכש קרקע במסגרת קבוצת רכישה ימוסה כאילו רכש דירת מגורים ומנגד לא יזכה להגנות החוק.
מצטרפים לקבוצות רכישה מקבלים מזה זמן דרישה מרשות המיסים לשלם 5% מס על מרכיב הקרקע בעסקה, ועורכי הדין שלהם מתחלקים לאלו שממתנגדים ומגישים השגות, ולכאלו שמעדיפים לשלם ולהניח לנושא.
לאחרונה חיזק בית המשפט העליון את העמדה המובעת בפסק דין עמוס גולן. בית המשפט העליון בהבהרתו, למעשה הכריז כי רכישת קרקע קשורה למכירתה, והן נובעות מאותה הפעולה ומאותה עסקה. לדעת העליון רכישת קרקע אינה רכישת דירת מגורים ולכן אינה צריכה להמסות ככזאת.
הדו"ח שהוגש לרשות המיסוי ככל שנגע לתחום מס הרכישה אינו יכול להתעלם מפסיקה זו ולכן המלצותיו חייבות להבחן לאורה.
השאלה הנשאלת היא האם המלצות נוספות של הדו"ח, לדוגמא זו הנוגעת בהקמת מנגנונים שיטילו מס נוסף על משקיעי נדל"ן, או זו המבקשת לגבות מע"מ ממוכר קרקע פרטי, תעמודנה ותחזקנה מים בבית המשפט העליון באם תגענה אליו.
כל תחום קבוצות הרכישה לוטה בערפל ונושא בתוכו חוסר ודאות מרובה. המלצות הדו"ח אכן מנסות לייצר סדר מסוים בכאוס, אך יחד עם זאת הן אינן מקיפות את התחום ואינן מגדרות אותו בצורה מלאה. בכל מקרה ועניין יש לשער כי נושא קבוצות הרכישה בשל מורכבותו ימשיך להיות לוטה בערפל ונושא בתוכו אי ודאות רבה גם בעתיד הקרוב.
כל טיפול בתחום קבוצו רכישה חייב לרכז בתוכו את כל השחקנים והפעילים בתחום, החל מן המארגן דרך החברים בקבוצת הרכישה ועד לרשות המיסוי. פיתרון והבהרת המצב דורשים בהירות אצל כלל הגורמים. ועשיית סדר ברמה כזאת במבוך הבירוקרטיה הישראלית היא קשה. באמת קשה.
המאמר שלעיל נכתב ע"י עו"ד אוהד שחר, יזם נדל"ן המתמחה בתחום המגורים.
האמור ניתן כשירות לציבור ואין הסתמך עליו או לראות בו כייעוץ משפטי בכל צורה.
מומחה בתחום שיווק באינטרנט, קידום אתרים במנועי החיפוש, שיווק עיסקי ברשתות החברתיות, כתיבה שיווקית(קופירייטינג) של עמודי נחיתה/מכירה.
